Vraag: belasting betalen over winst uit eigen woning bij emigratie naar Canada?

Zou u mij wat meer duidelijkheid kunnen geven omtrent de volgende zaken. [1] Moet er belasting betaald worden over winst uit eigen woning bij emigratie. [2] Bezit van een eigen woning in het buitenland (Canada) en inwonende in Nederland, hoe wordt dat belastingtechnisch behandeld?

W.G.I. S. te N.

Wat bedoelt u met winst uit eigen woning? Onderscheid moet gemaakt worden tussen boekwinst en exploitatieresultaat.

Verkoop van uw Nederlandse woning

Verkoopt u in Nederland uw eigen woning, dan is het momenteel gebruikelijk dat boekwinst wordt gemaakt ten opzichte van de oorspronkelijke aankoopprijs. Deze boekwinst is niet belast met Nederlandse belastingen.

Of Canada belasting heft over boekwinst bij verkoop van een eigen woning is mij niet bekend. Dit zou van belang kunnen zijn indien u de woning pas verkoopt na uw emigratie. Zolang echter de overdracht plaatsvindt terwijl u nog in Nederland woont, geldt de Nederlandse wetgeving en kost verkoop u geen belasting.

Verhuur van de Nederlandse woning

Verkoopt u uw woning niet bij uw emigratie, maar gaat u deze verhuren, dan ontstaat een exploitatieresultaat. Dit is volledig belast in Nederland. In een eerder artikel heb ik beschreven volgens welke regels de Nederlandse belasting wordt geheven. In 2000 bedraagt het tarief 4,5% over de eerste ƒ15.255 en 8,55% over het meerdere. Alleen over wat u meer dan ƒ48.994 respectievelijk ƒ107.756 aan inkomsten heeft betaalt u 50% of 60% belasting.

Naar huidig inzicht verandert de belastingheffing in 2001 sterk. De inkomstenbelasting gaat dan 1,2% bedragen van het positieve verschil tussen waarde van de woning (volgens taxatie WOZ) en de hypotheeklening die u heeft moeten afsluiten om de woning te kunnen aankopen. Voor buitenlands belastingplichtigen (zoals emigranten met in Nederland belaste inkomsten genoemd worden) stijgt de belastingdruk dus.

Na emigratie uw Nederlandse woning zelf blijven gebruiken

Ook indien u uw Nederlandse woning aanhoudt als tweede woning, na uw emigratie, ontstaat een exploitatieresultaat. Dit is volledig belast in Nederland. De inkomstenbelasting wordt gebaseerd op de voor de WOZ getaxeerde waarde. Tot uw inkomen wordt 2,05% van de waarde voor de WOZ gerekend; rente op een lening die u heeft moeten afsluiten om de woning te kunnen aankopen is aftrekbaar. Van uw eerste ƒ15.255 Nederlandse inkomen betaalt u (in 2000) 4,5% inkomstenbelasting.

Tweede woning in het buitenland

Woont u in Nederland en heeft u in Canada een (tweede) woning, dan betaalt u voor de in Canada gelegen woning uw belasting in Canada. Over Canadese belastingen kan ik u momenteel weinig vertellen. Levert uw Canadese woning u verlies op (doordat u voor aankoop een hypotheek heeft moeten aansluiten), dan is dit verlies onder bepaalde voorwaarden van uw Nederlandse inkomen af te trekken. Let echter op de consequenties van de vanaf 2001 geldende wetgeving. Juist voor de in het buitenland gelegen eigen (tweede) woning geldt dat de wetgever makkelijk van gedachten verandert of deze thuis hoort in box 1 (persoonlijk inkomen) of in box 3 (beleggingen). Positieve inkomsten uit box 1 zijn niet met negatieve inkomsten uit box 3 te compenseren! Het is dus niet verstandig om op een aftrekpost te speculeren. Maar als het goed is komt een dergelijke aftrekpost ook niet aan de orde, indien u een Canadese woning ziet als pied a terre voor het verwerven van Canadese inkomsten uit arbeid.

Vanaf wanneer woon ik niet meer in Nederland?

We hebben het gemakkelijk over het moment van emigratie. Maar emigreert u wel? De Nederlandse wetgeving hanteert vrij zachte criteria om te bepalen of u in Nederland woont, of ergens anders. Er wordt gekeken naar omstandigheden, kan het nog vager? Wat zijn dan die omstandigheden? Ook dat ligt in het geheel niet vast. Het is deels wat u zelf wilt (u mag dus zelf een voordelig standpunt innemen). Argumenten die u mag gebruiken (maar die de Belastingdienst bij een eventueel conflict ook zou mogen hanteren): waar woont uw gezin, waar woont uw familie, waar heeft u welke inkomsten, waar heeft u verzekeringen en bankrekeningen lopen, hoe vaak bent u in Nederland en hoe lang is dat dan? Andere argumenten mogen ook gebruikt worden.

Hoe Canada denkt over de woonplaats weet ik niet. Wel weet ik dat er landen zijn die nauwkeurig beschreven hebben dat je daar woont waar je meer dan een bepaald aantal dagen per jaar bent. Met de Nederlandse Belastingdienst kunt u (vooral als er grote belangen op het spel staan) sneller van mening verschillen, waarbij ongewis is wie de discussie wint.