 |
|
 |
Mijn oom heeft een vakantiehuis, met een waarde van 140.000,00 euro. Nu kunnen wij dit huis overnemen, maar bijvoorbeeld voor een symbolisch bedrag van 1 euro. De belastingen over het huis, gas, water en licht, jaarlijkse bijdrage vakantiepark komen voor mijn rekening dan. Mijn oom mag het huis blijven gebruiken zolang hij wil. Is deze constructie mogelijk en wat moet mijn oom aan belasting betalen als het huis op mijn naam komt. Of is er nog een andere constructie mogelijk?
W. V. te Chaam.
Aangezien u de constructie bedacht heeft, is hij mogelijk. Interessant kan zijn wat de fiscale consequenties zijn. Op pagina http://www.zerotax.nl/wet/woon/huurwaardeforfaitvoorwie-i.htm staat dit schematisch weergegeven.
Het komt er op neer dat u in Box3 belasting moet gaan betalen over de 140.000 Euro die het pand waard is volgens de gemeentelijke belastingaanslagen. Bovendien moet uw oom in Box3 belasting gaan betalen over de zelfde waarde. Je kunt strijden over een verschil achter de komma, maar dit komt het dichtste bij de formele regel (namelijk belasting betalen over de waarde van het gebruiksrecht). Per saldo wordt dus de te betalen belasting verdubbeld. Ben je bereid er stevig over te corresponderen (zeg maar rustig procederen) dan kom je mogelijk weer wat dichter in de buurt van de belasting in Box3 die uw oom tot nu toe ook betaalt.
Mogelijk nog veel relevanter is de fiscale consequentie van de verkoop zelf. De fiscus zal met argusogen kijken naar de prijs, en zoeken naar belastbare redenen. Als u niet met een heel goed verhaal komt wordt mogelijk een schenking gesteld. U moet dan schenkbelasting gaan betalen. Omdat het een tweede woning is, een vakantieverblijf, gaat dat om de hoofdprijs - de getaxeerde waarde. Omdat u geen afstammeling bent van uw oom valt u daarenboven in het hoogste tarief van 40% belasting. Gemakshalve negeer ik de overdrachtsbelasting.
Te voorzien is dus dat u na de verkoop een aanslag van 40% * 140.000 = 56.000 Euro krijgt. Dat lijkt me niet heel erg aantrekkelijk. Met uw oom afspreken dat hij de belasting betaalt zou het nog erger maken: hij krijgt dan een aanslag van 40% * 140.000 / (100% - 40%) = 93.333 Euro.
U kunt het huis kopen voor 140.000 Euro - terwijl uw oom de koopsom aan u uitleent tegen bijvoorbeeld 5% rente. Die rente moet marktconform zijn, wat u onderbouwt met offertes van grote banken. Uit eigen middelen moet u nog ongeveer 10.000 Euro opbrengen (6% overdrachtsbelasting en 1.600 Euro notariskosten).
Vervolgens betaalt uw oom u op papier jaarlijks 14.000 huur; uit die huur wordt de rente betaald, terwijl de rest wordt gebruikt voor aflossing van de lening. Omdat uw oom een zakelijke huur betaalt hoeft hij geen belasting over de woning te betalen; wel betaalt hij 1,2% belasting in Box3 over het nog niet afgeloste deel van de aan u verstrekte lening. U betaalt uitsluitend 1,2% inkomstenbelasting in Box3 over de waarde van de woning na aftrek van de lening - in eerste instantie dus niets.
Na veertien jaar is de lening afgelost. Gaat daarna uw oom niet werkelijk kasgeld aan u betalen, dan kost hem dat inkomstenbelasting in Box3 over de taxatiewaarde die het pand dan heeft.
Afhankelijk van de levensverwachting van uw oom kunt u nog spelen met de getallen. Ook heeft u hier een mooi instrument om invloed uit te oefenen op de erfenis - en de erfbelasting, relevant als uw oom gefortuneerd maar kinderloos is. Uw oom zou alle aan (notaris) en Belastingdienst te betalen bedragen kunnen uitbetalen, waardoor de lening minder snel afgelost wordt. Dat is weer te compenseren door de huur hoger te stellen.
Een zakelijke huur ligt tussen de 6% en de 15% van de taxatiewaarde van de woning, en voor percentages hypotheekrente moet u even een paar advertenties van bankiers bekijken.
© Jeroen van Rossum, 31 augustus 2010.
De redactie van ESK belicht actuele kwesties. Wij leggen het verband tussen (fiscale) wetgeving en ondernemen, maar een persoonlijke opinie steken wij niet onder stoelen of banken. Als lezer kun je vragen op ons formulier stellen. Wij doen ons best om juiste en accurate informatie te geven, maar zijn niet aansprakelijk voor eventuele fouten of verkeerde interpretaties.
Waarschuwing: wat waar is als het wordt geschreven kan achterhaald raken door ontwikkelingen in wetgeving, techniek en economie. Raadpleeg daarom altijd een professional voordat je grote beslissingen neemt. De kosten om een deskundige in te huren wegen niet op tegen de kosten van een miskleun.