Vraag: hypotheekaftrek tijdens de bouw van beleggingspand? April 2004 hebben wij een gebouw gekocht om na verbouwing te verhuren, onbelaste huur en geen hypotheek aftrek. Dan kwam het plan 10 appartementen er boven te laten bouwen. Verkoop (app)belast. Bouwvergunning is nog steeds niet verleend ivm fijnstof. Kunnen ook het gebouw niet verhuren met toekomstige bouwplannen. Vraag: is de hypotheekrente van het geheel aftrekbaar? Het geheel is een prive onderneming, dus ook geen btw aftrek? K. M. te Volendam.

Om te beginnen moet u een duidelijke keuze maken.

Uw eerste mogelijkheid is om te kiezen voor aftrek nu - en voor toekomstige belasting. Aan de kant van uw inkomen kunt u er dus voor kiezen om de hypotheekrente af te trekken van uw inkomen. Met als tegenhanger dat u inkomstenbelasting gaat betalen van de winst die u maakt als u iets verhuurt of de appartementen verkoopt.

U kunt er zelfs voor kiezen de omzetbelasting die u aan aannemers en dergelijke betaalt terug te vragen bij de Belastingdienst. Die keuze heeft tot gevolg dat u BTW afdraagt aan de Belastingdienst over de volledige verkoopopbrengst van de appartementen. Het kan goedkoper: de van de Belastingdienst ontvangen BTW weer afdragen naar gelang u delen van het complex belastingvrij verhuurt, dus als woonruimte of aan ondernemers die niet omzetbelastingplichtig zijn.

Duidelijk mag zijn dat u de consequenties van beide mogelijkheden niet ziet zitten. Met de BTW zou u achteruit fietsen doordat u latent over het geheel omzetbelasting moet afdragen terwijl u over de oorspronkelijke aankoopprijs geen BTW mocht verrekenen. En inkomstenbelasting betalen van de boekwinst die u maakt bij verkoop van de appartementen? Begrijp echter dat u gevaarlijke terminologie bezigt: door te spreken over een onderneming schept u al snel het misverstand dat u van plan bent belasting te gaan betalen.

Wie mij kent weet dat ik niet zal pleiten voor het ontduiken van belasting. Maar dat is iets anders dan dat ik er altijd op zal aansturen dat u niet meer belasting betaalt dan nodig is. Wij hebben onze politici opdracht gegeven een eerlijk belastingstelsel in te stellen, en we zullen het moeten doen met de regels die dat met zich meebrengt. Dus adviseer ik u om jaarlijks 1,2% van de taxatiewaarde te betalen als inkomstenbelasting in Box3, en voor de rest niet te veel te zeggen. Voor u het weet schept u verwachtingen bij belastinginspecteurs als zou u behandeld moeten worden als ondernemer - de bijbehorende belastingaanslag wilt u niet ontvangen.

© Jeroen van Rossum, 11 januari 2006.