Vraag: onderverhuur van pand aan cafe en particulier huurder belastingvrij? Moeder huurt pand van haar 5 kinderen die elk voor 1/5 deel eigenaar zijn van dit pand. Moeder betaald aan haar kinderen 100 Euro huur per maand en verhuurd de rest van dit pand met toestemming van haar 5 kinderen aan een particuliere huurder voor 600 Euro per maand en verpacht een ander deel van het pand aan een mevrouw die daar een cafe uitbaat voor 600 Euro huur en 600 Euro pacht (voor inventaris ed) volgens mij zijn alle inkomsten belasting vrij klopt dit? Administratiekantoor W.J. W. te Schiedam.

Bijna goed.

De moeder huurt als particulier een pand, waar ze maandelijks honderd Euro voor betaalt. Ze verhuurt een deel als bedrijfsruimte (voor zeshonderd Euro per maand), verhuurt een deel als particuliere woning (voor zeshonderd Euro per maand) en ze woont in een gedeelte (waar ze normaal gesproken bijvoorbeeld maandelijks driehonderd Euro huur voor had moeten betalen). Dus voor die honderd Euro per maand die moeder betaalt krijgt ze het gebruik van onroerende zaken die eigenlijk wel voor vijftienhonderd Euro per maand verhuurd zouden kunnen worden.

Bij die huurwaarde moet je rekenen op een aanslag OZB (van de WOZ - Wet Onroerend Zaakbelasting) die gebaseerd is op een taxatiewaarde van ongeveer twee ton (namelijk ongeveer elf keer de huurwaarde per jaar). Die onroerende zaakbelasting moet natuurlijk betaald worden door de kinderen, die immers de eigendom hebben. De OZB gaat overigens gepaard met enkele onzinbelastingen zoals rioolrechten, afvalstoffenheffing en omslagheffing waterschap. Voor de inkomstenbelasting moet ieder van de vijf kinderen een vijfde deel van de getaxeerde waarde aangeven in Box3 - dit kost per jaar 1,2% belasting, ofwel tot veertig Euro per maand per kind, voor zover zij hun vrijstelling van Box3 nog niet hebben gebruikt. Een alleenstaande heeft (in 2006) voor Box3 een vrijstelling van 19.698 Euro vermogen, wat uitgebreid kan worden met 2.631 Euro per kind tot achttien jaar en 19.698 Euro voor maximaal een fiscale partner.

Die zeshonderd Euro per maand pacht voor de inventaris is ingewikkelder.

Over de taxatie van roerende zaken zoals inventaris is relatief veel discussie mogelijk. Wat is immers een redelijke afschrijvingstermijn? Dat hangt heel erg af van soort inventaris, maar ook van afspraken over onderhoud en vervanging. Een hanteerbare vuistregel is dat rente plus aflossing in vijf jaren maandelijks twee procent van de waarde kosten; dit zou leiden tot een op dertigduizend Euro te taxeren waarde. Delen door vijf kinderen en ieder kind moet dus zesduizend Euro aangeven in Box3 - wat per maand zes Euro belasting per kind kost.

Van belang is overigens dat buiten twijfel staat dat de eigendom van die inventaris is overgedragen aan de kinderen van de moeder - ik zou me namelijk de stellingname kunnen voorstellen (van bijvoorbeeld de fiscus) dat moeder de inventaris heeft gehouden. Afhankelijk van de vraag of moeder nog andere bezittingen in Box3 heeft kan het natuurlijk aantrekkelijk zijn de inventaris op haar naam te laten staan en zodoende haar vrijstelling optimaal te benutten.

In het geheel staat de door u geschetste situatie bekend als manier om te besparen op successierechten. Dit werkt op twee manieren: als je vermogen volgens een planning overdraagt aan je kinderen dan kan optimaal gebruik gemaakt worden van vrijstellingen en lagere tarieven, maar ook hoeven de kinderen na het overlijden van de ouder geen successiebelasting te betalen over de groei van de waarde. Het verdelen van de boedel na het overlijden van de vader van het gezin is overigens bij uitstek het moment om een optimale planning door te rekenen.

Mij is natuurlijk niet bekend of het pand kadastraal een geheel is of dat verschillende delen te onderscheiden zijn. Mocht dat laatste zo zijn, dan kun je er afhankelijk van de marktverwachtingen voor kiezen om het gedeelte waarin moeder blijft wonen voorlopig in haar eigendom te houden. Voordeel is dan dat haar woning dan buiten heffing in Box3 blijft (een besparing van acht Euro belasting per maand per kind), terwijl zij (omdat ze geen aftrek van hypotheekrente claimt) een vrijstelling voor het huurwaardeforfait krijgt.

Ontvangen de kinderen uit de erfenis van hun vader minder dan 26.038 Euro elk, dan is de eerste 8.680 Euro vrijgesteld en betalen ze vijf procent successiebelasting over het meerdere; de waarde van de op hun naam gestelde zaken die er daarna nog resteert kunnen zij krijgen als (belastingvrij) rentedragende lening van moeder, die daar jaarlijks maximaal 4.342 Euro per kind belastingvrij van wegschenkt - let er op dat dit wel met jaarlijks wederzijds ondertekende afrekeningen wordt onderbouwd. Vergeet overigens niet dat moeder aan ieder kind tot voor de vijfendertigste verjaardag eenmalig in een jaar een bedrag tot 21.700 Euro belastingvrij mag schenken. Bij schenking van de eigen woning (dus het gedeelte waarin moeder woont) aan haar kinderen kan te zijner tijd beroep gedaan worden op voorkoming van dubbele belasting, zodat over die schenking niet meer dan zes procent schenkingsbelasting dan wel overdrachtsbelasting betaald behoeft te worden (zolang het gaat om niet meer dan 32.554 Euro schenking per kind). Voor de goede orde: de totale waarde van het pand had ik al eerder berekend op zesenveertigduizend Euro per kind; bij een eenmalige schenking of erfenis zou dit minder dan zeven procent successiebelasting betekenen.

© Jeroen van Rossum, 27 augustus 2006.