Vraag: heb ik recht op renteaftrek als ik niet zelf het appartement bewoon? Ik heb een nieuwbouwwoning in Den Bosch gekocht. Deze is op dit moment in aanbouw en verwachte oplevering is 4e kwartaal 2008. De waarde van de woning is 181.000 Euro. De bedoeling is dat na oplevering mijn moeder de woning zal betrekken en mij daar maandelijks huur voor gaat betalen. Voorlopige afspraak is dat dit 500 Euro per maand zal zijn. Ik ben zelf woonachtig in Amsterdam in een huurwoning. Blijf ik recht hebben op renteaftrek van de hypotheek? Ik heb namelijk maar 1 hypotheek op mijn naam staan maar ben daar zelf niet woonachtig. Hoe worden de inkomsten uit de huur belast? M. E. te Amsterdam.

Aftrek van hypotheekrente is uitsluitend mogelijk voor een lening die u heeft afgesloten om een woning te kopen die voor u dient als hoofdverblijf. Aangezien u in Amsterdam blijft wonen wordt de woning van uw moeder geen hoofdverblijf voor u, en dus is de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Nu u niet zelf in de woning gaat wonen worden de inkomsten volledig belast in Box3. Dat wil zeggen dat u belasting betaalt over de netto waarde van de woning. Gesteld dat u 90% van de koopsom  heeft geleend, dan heeft u ongeveer 18.000 Euro eigen geld. U betaalt daar jaarlijks 1,2% belasting over - dus maandelijks 18 Euro inkomstenbelasting, veronderstellend dat u geen gebruik meer kunt maken van de belastingvrije voet (de eerste 19.200 Euro eigen vermogen in Box3 zijn belastingvrij). Met de belastingheffing van Box3 is de ontvangen huur belastingvrij, zoals de hypotheekrente ook niet leidt tot een aftrekpost. Belasting over zowel de bate (huur) als negatief over de kosten (rente) zijn dus afgekocht met een simpele belasting over het bezit minus de schulden.

Een alternatief zou kunnen zijn om formeel zelf te gaan wonen in uw woning in Den Bosch. U kunt dan gebruik maken van alle fiscale voor- en nadelen die samenhangen met een eigen woning. Welke consequenties dat heeft voor uw recht om uw woning in Amsterdam te blijven huren weet ik niet.

Een ander alternatief zou zijn om de woning in Den Bosch te laten kopen door uw moeder. Mogelijk eist de hypotheekbank dat u zich garant stelt, maar uw moeder heeft dan wel de volledige belastingaftrek van hypotheekrente. Haar inkomen moet hoog genoeg zijn om de volledige woonlasten op te brengen, maar anders was u ook niet gekomen tot de door u ingezette constructie. Eventueel zou u haar nog een deel van haar woonlasten kunnen vergoeden; u kunt het door u betaalde aftrekken van uw inkomen, tegen een mogelijk relatief hoog marginaal belastingtarief, terwijl uw moeder er mogelijk een veel gematigder tarief belasting over betaalt.

Duidelijk mag zijn dat de materie complex is. Mijn uitleg is bedoeld om duidelijk te maken dat een reeks omstandigheden relevant is, en om aan te geven op welke bedragen belasting u ongeveer mag rekenen. Uw individuele omstandigheden zijn echter relevant. Als u het echt goed geregeld wilt hebben en u echt wilt weten hoe het zit, kan een betaald adviesgesprek zinvol zijn. Een adviseur is in staat om het verschil tussen uitleg en procedurele regels uit te filteren, en rekening te houden met individuele omstandigheden.
In communicatie met de Belastingdienst weet een professional dit zo te verwoorden dat het voor de Belastingdienst herkenbaar is; voor een particulier is het geen schande als dat niet lukt, maar de consequentie van bezuinigen op professionele begeleiding.

© Jeroen van Rossum, 28 december 2007.