Vraag: appartement en belasting? Wij hebben een eigen woning, deze is bijna afgelost. Wij willen echter een appartement kopen om misschien later zelf in te gaan wonen, maar willen dat zolang gaan verhuren. Wij zijn bijna met pensioen. Kunnen wij dan een hypotheek aangaan, waarvan de rente door het huurbedrag wordt betaald?  Ons huis kunnen we in borg geven. Of is dit niet aan te raden vanwege belastingen e.d. of zijn wij te oud hiervoor. De leeftijd van mijn man is 63 jaar. M. C. te Nieuw Namen.

Wat u wilt is heel normaal en gelukkig zien bankiers dat ook steeds meer zo. Helaas heeft u samen met alle andere Nederlanders gekozen voor politici die er niet zo over denken, met als gevolg dat u fiscale voordeeltjes gaat missen. Mijn eigen gedachte is overigens dat het waanzin is zoals momenteel hypotheekrente afgetrokken mag worden - duizend Euro betaalde rente levert iemand met een hoger inkomen een groter belastingvoordeel op dan iemand met een lager inkomen, ongekend in Europa en volstrekt strijdig met de gedachte achter progressieve belastingheffing dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen.

U beschrijft dat u een appartement wilt kopen, dat u in eerste instantie gaat verhuren. Daarom gaat u daar belasting over betalen in Box3. Dat is heel voordelig, want u betaalt dan alleen maar jaarlijks 1,2% belasting over het eigen geld dat u er in heeft zitten. Dus als u 160.000 betaalt inclusief kosten koper, waarvan u 120.000 betaalt met een hypotheeklening en 40.000 met spaargeld, dan gaat u jaarlijks 1,2% van 40.000 ofwel 480 belasting betalen. Betaalt u jaarlijks 6% hypotheekrente terwijl u jaarlijks 6% van 160.000 ofwel maandelijks 800 huur ontvangt (naast een vergoeding voor verzekering en gemeentelijke heffingen), dan maakt u na aftrek van de inkomstenbelasting maandelijks 160 winst. Verhuurt u voor 1.600 per maand dan maakt u na aftrek van inkomstenbelasting maandelijks 960 winst.

Gaat u na verloop van tijd zelf wonen in het appartement, dan verhuist dit appartement wel naar Box1, maar de hypotheeklening blijft achter in Box3. De betaalde hypotheekrente is dan dus niet aftrekbaar! Als pleister op de wonde wordt volgens de huidige regels het huurwaardeforfait (dus belasting betalen over 0,55% van de door de gemeente getaxeerde waarde) kwijtgescholden als u in Box1 geen hypotheekrente aftrekt. De schuld die u heeft aan de hypotheekbank mag u aftrekken in Box3, bijvoorbeeld van de verkoopopbrengst van uw huidige woning.

Het fiscale voordeel dat u mist door de volgorde van handelen is afhankelijk van uw inkomen. Gesteld dat u beiden AOW krijgt, en uw man bovendien jaarlijks 30.000 Euro pensioen. Bij uw marginale belastingtarief van 42% krijgt u dan maandelijks 221 Euro belasting terug (van 600 Euro betaalde rente minus een twaalfde deel van 880 Euro huurwaardeforfait. Daar staat tegenover dat u maandelijks 120 Euro belastingheffing in Box3 bespaart (die u anders moet betalen over uw spaargeld dat vrij komt nadat u uw huidige huis heeft verkocht).

Als u nu al meteen zou verhuizen naar het nieuwe appartement, zou dat vermoedelijk helemaal niets verbeteren aan uw fiscale positie. U wordt namelijk geacht eerst de overwaarde uit uw huidige huis te investeren, voordat u ook maar een cent hypotheekrente mag aftrekken.

Als u eerst minimaal vijf jaar gaat wonen in een huurwoning, voordat u een appartement koopt, mag u de hypotheekrente volledig aftrekken. Uw leeftijd is niet van belang.

© Jeroen van Rossum, 26 maart 2008.