Vraag: wat komt er administratief kijken bij het verhuren van een woning? Op dit moment wonen we in een koopappartement (Utrecht) maar eind van het jaar gaan we naar een koop-eengezinswoning (Nootdorp). We zitten erover te denken om het appartement te houden en te verhuren. Ik heb hierover de volgende vragen. [1] Moet er inkomstenbelasting betaald worden over de huurinkomsten? Zo ja, hoeveel bedragen die? [2] Is hypotheekrente aftrek van toepassing? [3] Mogen evt. onderhouds- en beheerskosten van de inkomsten afgetrokken worden? [4] Zitten er nog haken en ogen aan het verhuren die we wellicht over het hoofd zien? [5] Graag hoor ik van u hoe de administratie van het verhuren van een woning in elkaar dient te zitten. W. A. te Utrecht.

Als u een woning verhuurt betaalt u daar inkomstenbelasting over in Box3. Dit betekent dat u jaarlijks 1,2% belasting betaalt over de taxatiewaarde die de gemeente heeft vastgesteld voor de WOZ; de hypotheek vormt een aftrekpost, zodat u per saldo uitsluitend belasting betaalt over het eigen geld dat u in het pand heeft zitten. Met de belasting die u in Box3 betaalt heeft u alle verdere inkomstenbelasting over al dan niet ontvangen huur afgekocht. Nadeel is dat aftrek van hypotheekrente niet meer mogelijk is. Aftrek van andere kosten (waar onder onderhoud) zit er ook niet in.

U moet er wel rekening mee houden dat u voor een pand dat eenmaal in Box3 is gekomen ook in de toekomst nooit meer hypotheekrente kunt aftrekken. Geen hypotheekrente (kunnen) aftrekken heeft natuurlijk wel als voordeel dat u ook geen inkomstenbelasting betaalt over het huurwaardeforfait.

Pas met verhuur op dat u niet in conflict komt met de gemeente over woonvergunningen, die vereist worden (in Utrecht) voor koopwoningen tot 158.850 Euro kosten koper (bij nieuwbouw 181.512 Euro vrij op naam) en voor huurwoningen tot 622 Euro per maand (kale huur).

Omdat de belastingheffing zo eenvoudig is, volstaat ook een zeer eenvoudige administratie. Voor de Belastingdienst volstaat een jaarlijkse opgave van de waarde van de woning (zie aanslag WOZ die u aan de gemeente moet betalen) en van de schulden (aan de bank).

Hanteer wel een duidelijke scheiding van de schulden voor aankoop van de woning waar u in woont. Na aftrek van hypotheek moet er in uw nieuwe woning minimaal net zo veel eigen geld zitten als voor uw verhuizing in uw oude woning. Voldoet u daar niet aan, dan is de hypotheekrente voor dat deel niet aftrekbaar van het huurwaardeforfait in Box1; dat deel van de schuld raakt echter wel weer aftrekbaar in Box3 - waar de verhuurde woning dus belast wordt.

© Jeroen van Rossum, 10 september 2008.