 |
|
 |
Ik wil een 2e woning aankopen en die gaan verhuren. Het is fiscall hyet handigst om die aankoop in prive te doen. De waarde van de OZB minus de hypotheekschuld valt in box 3, en ik betaal daar 1,2% belasting over. Maar ... de huuropbrengsten zijn belastingvrij. Kortom: neem een pand met OXB waarde EUR 200.000, zonder lening. Dan betaal ik EUR 2400,- belasting in box 3, maar de huuropbrengsten van 12 x EUR 1500 = EUR 18.000 zijn belastingvrij. Dit is een fiscaal handiger constructie dan via een BV.
Maar ... het voordeel van een BV is o.a. BTW aftrek. Ik overweeg dus het volgende:
- ik koop de woning in prive
- ik verhuur aan mijn BV voor EUR 1500,- per maand
netto opbrengst: EUR 18.000 -/- EUR 2400
- in het huurcontract wordt afgesproken dat de BV verantwoordelijk is voor opstalverzekering, onderhoudskosten, de kosten van eventuele verbouwingen. Tevens wordt afgesproken dat de BV de woning mag verhuren
- de BV verhuurt de woning voor EUR 1700 per maand
- resultaat: de BV kan de BTW aftrekken van alle gemaakte kosten. De EUR 200,- per maand marge is voldoende voor het dekken van de kosten minus de BTW - ultiem resultaat: ik heb EN de verhuuropbrengsten in prive, belastingvrij, EN ik heb BTW aftrek.
Mis ik iets? Want dit scenario lijkt zo simepl c.q. voor de hand te liggen?
M. S. te Schiedam.
U heeft een ingenieuze constructie bedacht, simpel en doeltreffend. Maar u mist twee elementen.
Allereerst kunt u in privé net zo goed omzetbelastingplichtig zijn (of een verzoek indienen om BTW te mogen afdragen en terugvragen) als met uw BV. Afhankelijk van de soort leveringen van uw BV zou die BV ook vrijgesteld kunnen zijn van BTW.
Een voor u doorslaggevend punt is natuurlijk dat de verhuur van woonruimte vrij is van omzetbelasting. Van de huuropbrengst hoeft u geen BTW af te dragen - en daarom krijgt u de voorbelasting (van verbouwingen en onderhoud) niet terug. Dit zou anders zijn als u het pand niet verhuurde als woonruimte maar als bedrijfsruimte of voor kortdurend verblijf (zoals bed and breakfast). Pas met kortdurend verblijf wel weer op voor de andere kant van de medaille: het element ondernemen of arbeid wordt dan belangrijker; u betaalt dan niet het aantrekkelijke tarief van 1,2% in Box3, maar het marginale toptarief van Box1.
Van ondergeschikt belang maar wel vermeldenswaardig is dat als u het pand verkoopt, u de in laatste tien jaren van de Belastingdienst teruggevraagde BTW van verbouwingen naar rato moet terugbetalen.
© Jeroen van Rossum, 17 augustus 2010.
De redactie van ESK belicht actuele kwesties. Wij leggen het verband tussen (fiscale) wetgeving en ondernemen, maar een persoonlijke opinie steken wij niet onder stoelen of banken. Als lezer kun je vragen op ons formulier stellen. Wij doen ons best om juiste en accurate informatie te geven, maar zijn niet aansprakelijk voor eventuele fouten of verkeerde interpretaties.
Waarschuwing: wat waar is als het wordt geschreven kan achterhaald raken door ontwikkelingen in wetgeving, techniek en economie. Raadpleeg daarom altijd een professional voordat je grote beslissingen neemt. De kosten om een deskundige in te huren wegen niet op tegen de kosten van een miskleun.