Vraag: mag ik afschrijven op eigen woning die nog niet verkocht is?

De Elsevier belastinggids (uitgave 1997 pag 110 sub 9) vermeldt de mogelijkheid van aftrek voor kosten om een huis dat leegstaat en nog niet is verkocht in goede staat te houden. Hierbij wordt ook afschrijving genoemd. De inspecteur accepteert dit niet omdat volgens haar dit alleen geldt als aantoonbaar is dat de leegstand voorafgaat aan verhuur. Heeft de inspecteur gelijk? Bestaat hier jurisprudentie over? En als de inspecteur ongelijk heeft, wordt de hoogte van de afschrijving dan bepaald door de formule: 15% van de economische waarde?

C.M.A. van der T. te Amstelveen.

Als u particulier bent maakt de belastingdienst onderscheid tussen de woning waar u als belastingplichtige zelf in woont en woningen die bedoeld zijn om te verhuren. De wet inkomstenbelasting bedoelt met de "eigen woning" waar u over schrijft uitsluitend de woning waar u zelf in woont. Hier geldt het huurwaardeforfait, dat mede een compensatie inhoudt voor afschrijving en onderhoud (die u daarom niet ook nog eens mag opvoeren als aftrekpost).

U noemt de formule die 15% afschrijving van de economische waarde toestaat. Dit betreft 15% van de door u gerealiseerde verhuuropbrengst van een verhuurde woning. Verhuurt u de woning aan een willekeurige derde, dan bedingt u een zo hoog mogelijke huur; dit heet de economische (huur)waarde.

Verhuur van een woning betekent niet dat u de huur ook iedere maand ontvangt. Huurders stoppen soms gewoon met betalen; als de woning eenmaal ontruimd is, zit u met een flinke schadepost. Zo ook als mensen met de noorderzon vertrekken. En wat denkt u dat er met krakers gebeurt? In al deze gevallen mag u toch het volledige bedrag aan afschrijving aftrekken als zou u gewoon de volledige economische huur ontvangen hebben. Dit geldt ook voor leegstand voor en na verhuurde perioden. Normaal onderhoud zoals dat gepleegd wordt in deze perioden is aftrekbaar, niet het achterstallig onderhoud dat invloed heeft op de verkoopwaarde. Ook geaccepteerd wordt afschrijven over de periode van leegstand tussen eigen bewoning en verhuur. Tot zo ver kreeg u de inspecteur al mee.

Veel belastinginspecteurs hebben de Elseviers Belasting Almanak in hun tas als ware het de wet zelf, maar dat is hij niet. De medewerkers van deze gids gooien graag een balletje op. Niets zo leuk als wetgeving oprekken met nieuwe jurisprudentie. Toch is onwaarschijnlijk dat dit hier speelt: ook oudere uitgaven van "de Elseviers" beschrijven dat voor uw eigen woning, nadat u bent verhuisd, altijd de regeling geldt als ware het een woning die u wilt verhuren: sinds uitgave 1989 lijkt de tekst nauwelijks aangepast en de kern van het verhaal is ook al te lezen in uitgave 1979. Kennelijk is het standpunt niet of nauwelijks omstreden.

De beste motivatie die ik kan verzinnen is dat de woning een bron van inkomen was toen u er nog in woonde: via het huurwaardeforfait. Ook al doet zich nu een tijdelijke situatie voor waarbij u het inkomen niet geniet, de woning blijft een bron van inkomen. U zou deze immers kunnen gaan verhuren of er desnoods zelf gaan wonen. Om deze bron in stand te houden moet u kosten maken: (afschrijving en) onderhoud.

Waarschijnlijk is de inspecteur waar u over schrijft aanslagregelend ambtenaar. Dit betekent dat de aanslag nog niet opgelegd is. In deze fase van overleg, die aan de aanslag vooraf gaat, kunt u duidelijk maken dat u een goede motivatie heeft en uw gelijk desnoods haalt in een bezwaarprocedure. Deze procedure start u, binnen zes weken na datering van de aanslag, met een eenvoudig briefje waarin staat dat u het niet eens bent met de opgelegde aanslag. Voor zowel de aanslagregelend ambtenaar als voor haar chef volgt dan relatief veel werk. Daarom is er de inspectie best wat aan gelegen te voorkomen dat het tot een bezwaarprocedure komt.