Vraag: hoeveel belasting betaal ik als ik mijn woning verhuur na mijn emigratie?

Naar ik aanneem vertrekt u definitief (dat wil zegen voor meer dan acht jaar) uit Nederland. U heeft mij een specificatie gegeven van alle te verwachten maandelijkse inkomsten en uitgaven. Deze heb ik (omgerekend naar jaarlijkse bedragen) in een tabel gezet zoals de Belastingdienst die vraagt.

Bij een negatief "binnenlands" inkomen behoeft u in Nederland geen inkomstenbelasting te betalen. Zou u een positief binnenlands inkomen hebben, dan betaalt u in Nederland 6,2% belasting voor zover uw binnenlands inkomen meer is dan ƒ8.799 (ƒ 17.598 indien u gehuwd bent zonder huwelijkse voorwaarden). Ligt uw binnenlands inkomen hoger dan ƒ 23.799 (ƒ 47.598 indien u gehuwd bent zonder huwelijkse voorwaarden, dan geldt een hoger percentage. Overigens is de hele berekening gebaseerd op emigratie naar landen waar Nederland geen bijzondere verdragen mee heeft gesloten. Afhankelijk van het land kan een meer of minder gunstige regeling gelden.

In uw specificatie noemt u ook premie voor een levensverzekering. Dat is waarschijnlijk een kapitaal leven verzekering, die bijvoorbeeld deel is van een spaarhypotheek. De premie van deze verzekering is niet aftrekbaar. Het is grotendeels een storting op een spaarrekening, ook al is tussen de vijf en de twintig procent van uw premie winst voor de verzekeringsmaatschappij. Onder de huidige belastingwetgeving is de uitkering die u te zijner tijd van de verzekering krijgt belastingvrij. Voldoet u niet aan alle voorwaarden die de wet stelt, dan betaalt u belasting over alles wat u meer terug krijgt dan wat u betaald heeft. In de praktijk komt het er op neer dat vrijwel altijd de verzekeringsmaatschappij meer verdient aan uw verzekering dan u zelf, maar de mensen waar u uw (hypotheek en) verzekering bij afsloot waren onvoldoende geschoold om dat te begrijpen.

Uw hypotheekrente is gewoon aftrekbaar (mits de volledige hypotheek indertijd is afgesloten om het huis te kopen). Indien u er niet zelf woont, maar de woning verhuurt, kunt u kosten van onderhoud (inclusief een servicecontract voor de CV) en gemeentelijke belastingen (inclusief rioolheffing) gewoon aftrekken. Dat geldt bovendien ook voor de premie van uw opstalverzekering.

De premie van een inboedelverzekering is een apart verhaal. Die premie is bedoeld om inventaris te verzekeren tegen brand en diefstal. Als u zelf geen inventaris in Nederland heeft, kunt u deze ook niet verzekeren; u kunt de verzekering opzeggen. Heeft u uw eigen inventaris in uw huis opgeslagen, dan is de premie zeker niet aftrekbaar; zelfs zou u moeten berekenen over welk deel van het huurwaardeforfait u belasting moet betalen. Mag de huurder uw inventaris gebruiken, dan moet eigenlijk berekend worden welk deel van de huur bedoeld is voor de inventaris. Buitenlands belastingplichtigen (dat zijn mensen die buiten Nederland wonen) hoeven over de opbrengst van verhuur van inventaris in Nederland geen belasting te betalen.

Weet u, indien u volledig woont in het buitenland, wel zeker dat uw huurder u iedere maand de huur betaalt? En als er iets bijzonders aan de hand is, hoe komt u dat te weten? U zult hier in Nederland een betrouwbare vertegenwoordiger moeten hebben. Voor dit soort werk wordt over het algemeen vijf procent van de ontvangen huur gerekend (althans, door mijn bureau). Die kosten mag u aftrekken van uw inkomen als administratiekosten.

Van de huur die u ontvangt voor het huis zelf mag vijftien procent afgetrokken worden als fictieve afschrijvingskosten. De wet houdt er namelijk rekening mee dat het huis over veertig jaar geen waarde meer heeft. Gelukkig wordt de hypotheek dan afgelost door uw levensverzekering.

© Jeroen van Rossum, 14 juli 1999.

Lees ook over recentere ontwikkelingen:

Emigratie naar Duitsland, situatie 2002