Vraag: voldoet verhuurcontract voor 140 dagen om BTW terug te vragen?

Bij aankoop van een tweede woning kan de BTW teruggevorderd worden indien wordt verhuurd. Criterium is 140 dagen verhuur per jaar. Is hierbij een contract voor verhuur van minimaal 140 dagen met een verhuurorganisatie voldoende of moet er daadwerkelijk worden verhuurd? Wat indien de woning minder wordt verhuurd [a] wegens uitblijven van huurders terwijl wel de intentie bestaat te verhuren [b] indien er minder wordt verhuurd door meer eigen gebruik?

D. B. te N.

Een tweede woning kan een fiscaal interessante belegging zijn, mits onder een reeks voorwaarden verhuurd wordt. In dit artikel behandel ik enkele aspecten die van belang zijn om de voorheffing BTW bij aankoop van de Belastingdienst terug te mogen vragen.

Het terugvragen van voorheffing is alleen mogelijk indien u over uw huuropbrengsten omzetbelasting afdraagt. Wij zullen verderop zien dat dit minder erg is dan het lijkt. Verder moet u (voor de omzetbelasting) ondernemer zijn. Of u als ondernemer gezien wordt hangt af van omstandigheden die subjectief te interpreteren zijn. Alleen indien de woning gedurende minimaal 140 dagen per jaar daadwerkelijk verhuurd is, staat vast dat u ondernemer bent.

Moet u omzetbelasting afdragen over uw huuropbrengsten? In principe niet, tenzij uw tweede woning deel uitmaakt van een "vakantiebestedingsbedrijf". De wettelijke omschrijving is wat ruimer, maar volledige weergave maakt het verhaal onleesbaar. De kern is in ieder geval dat mensen er voor relatief korte perioden verblijven en dat er verband bestaat tussen het verblijf in uw tweede woning en het gebruik van aanwijsbare horeca- en of recreatiegelegenheden. Bijvoorbeeld als beiden samen op een afgesloten terrein zijn gelegen. Er is een breed scale van omstandigheden die kunnen maken dat sprake is van een vakantiebestedingsbedrijf. Uitkomst van een discussie met de fiscus over uw omzetbelastingplicht is afhankelijk van de presentatie van uw standpunt. U heeft het plan om met een verhuurorganisatie in zee te gaan? Vraagt u rustig een bewijsstuk inzake het standpunt dat de fiscus inneemt inzake het geheel van activiteiten van deze verhuurder; daar zal uw positie goed uit af te lezen zijn.

Indien u omzetbelasting moet afdragen, is dat niet meer dan het lage tarief over de daadwerkelijk ontvangen huuropbrengsten. Bij een aankoopsom van ƒ 200.000 en een jaarlijkse huuropbrengst van 20% ofwel ƒ 40.000 hebben we het dus over maximaal ƒ 2.400 af te dragen omzetbelasting. Mits uw administratie voldoet aan door de fiscus te stellen eisen mag u bij de Belastingdienst maximaal ƒ 2.964 per jaar in rekening brengen om de kosten van die administratie te dekken; dit heet de "kleine ondernemers regeling". De werkelijke kosten zullen lager zijn, in ieder geval wel indien u mijn kantoor inhuurt. Het bedrag voor de kleine ondernemers regeling (KOR) is overigens meestal lager, afhankelijk van het te betalen belastingbedrag. Het lijkt in ieder geval een loterij zonder nieten, zolang u niet meer dan een tweede woning heeft.

Nu mag u overigens niet de volledige voorheffing verrekenen. Dat mag uitsluitend naar rato van de daadwerkelijk verhuurde dagen als deel van het totaal aan daadwerkelijk gebruikte dagen. Zowel het aantal dagen waarop u de woning zelf gebruikt als het aantal dagen dat u huurders hebt, heeft dus invloed. Blijkt na verloop van tijd dat de gerealiseerde werkelijkheid anders was dan uw eerste verwachting, dan moet u op dat moment de verrekende omzetbelasting corrigeren naar de werkelijkheid. Dit speelt dus zowel bij het uitblijven van huurders, als bij toenemend eigen gebruik.