Vraag: wat is gunstiger, mijn huis verkopen of (gemeubileerd) verhuren?Wat is gunstiger, mijn huis verkopen of (gemeubileerd) verhuren? Wat zijn de voor- en nadelen m.b.t. de huidige wetgeving en de nieuwe wetgeving in 2001? Ik heb namelijk een eigen huis in Tilburg en ga binnenkort samenwonen met mijn vriendin die tevens een eigen huis bezit in Geldrop. Ik sta dus voor de keuze: ga ik verkopen of verhuren. Via een bemiddelingsbureau voor woningverhuur heb ik inmiddels enige informatie verzameld. Maar wat de fiscale voor- en nadelen zijn zou ik graag van jullie horen. Om de vraag nog wat ingewikkelder te maken, ik heb een eigen BV. Is het fiscaal zinvol om het huis aan de BV te verkopen en dan te verhuren of juist niet? N. van D. te Tilburg. |
Recentelijk heb ik over de huidige fiscale behandeling geschreven. In aanvulling wil ik de (momenteel verwachte) behandeling vanaf 2001 behandelen. We nemen aan een vrije verkoopwaarde van 425.000 (de waarde voor de WOZ is niet relevant bij verhuur) en 345.000 hypotheeklening met 7,3% rente.
In theorie houdt u na verkoop van uw woning 80.000 over, namelijk het verschil tussen verkoopprijs en af te lossen hypotheeklening. Maar bent u zelf een goede verkoper of schakelt u een makelaar in? De ervaring leert dat woningen sneller en tegen betere prijzen verkocht worden indien ze via een makelaar worden verkocht. Dit komt doordat de makelaar gebruik kan maken van een scala aan advertentiemogelijkheden. Of uw makelaar goed voor u onderhandelt is een open vraag; in mijn ogen moet u iedere makelaar duidelijk instrueren en in de gaten houden. Zeker is dat het u meer tijd kost als u geen makelaar inschakelt; die tijd moet ook betaald worden. De kosten van een makelaar schat ik in op 1,65% van de koopsom, exclusief omzetbelasting en enkele beperkte (advertentie)kosten. Bij een verkoopopbrengst van 425.000 zullen uw kosten vermoedelijk 9.000 bedragen. Netto op de bank houdt u dus 71.000 over. Laat u uw geld op een spaarrekening met 4% rente staan, dan ontvangt u jaarlijks 2.840 rente. Vanaf 2001 betaalt u een vast belastingtarief van 1,2% (namelijk 30% van fictief 4% rendement) over uw vermogen. Uw inkomstenbelasting gaat dus 852 bedragen. Mogelijk slaagt u er in om met slimme beleggingen een hoger rendement te halen. Waar u voor uit moet kijken is dat hogere rendementen meestal gepaard gaan met grotere risico's (uw geld kan makkelijker verloren gaan in bijvoorbeeld een faillissement van het bedrijf waar u in belegde). Op de te betalen belasting heeft dat vanaf 2001 geen effect meer.
Tot en met 2000 betaalt u van de daadwerkelijk ontvangen rente een percentage belasting (minimaal 0% en maximaal 60%) dat afhankelijk is van uw totale inkomen. In beide situaties geldt een vrijstelling. Zo hoeft u als alleenstaande tot en met 2000 over de eerste 1.000 ontvangen rente geen belasting te betalen. Vanaf 2001 behoeft geen belasting betaald te worden over de de eerste 37.463 belegd vermogen.
Een alternatief voor verkopen is verhuren. Dit betekent dat u maandelijks 2.100 (is 25.200 per jaar) rente blijft betalen. Gesteld dat u de woning gemeubileerd verhuurt voor 3.500 per maand (42.000 per jaar). Welke kosten moet u maken om de huur te ontvangen? U zult daar gemiddeld 15% of 6.300 per jaar voor moeten incalculeren. Vervolgens moet u bedragen reserveren voor klein onderhoud en verzekering van woning en meubilair, laten we dat op 10% of 4.200 schatten. Voor groot onderhoud van de woning moet u jaarlijks 1% van de verkoopwaarde reserveren (dus 4.250 per jaar), is een oude wijsheid.
Als ik deze cijferbrij goed heb opgeteld, staan er jaarlijks 39.950 kosten tegenover 42.000 inkomsten. Dat betekent dus beleggingsopbrengst van 2.050 per jaar.
Tot en met 2000 betaalt u globaal over het aldus berekende bedrag een percentage belasting (minimaal 0% en maximaal 60%) dat afhankelijk is van uw totale inkomen. Het plan van de wetgever was om vanaf 2001 de belasting te fixeren op 1,2% van de waarde van uw eigen geld (dus vrije verkoopwaarde 425.000 minus 345.000 hypotheeklening is 80.000 eigen geld). Zou dat door gaan, dan moet u vanaf 2001 op jaarlijks 960 inkomstenbelasting rekenen. Wel geldt in dat systeem een vrijstelling voor het geheel van uw beleggingen: over de de eerste 37.463 belegd vermogen behoeft geen belasting betaald te worden. Al heel lang is echter duidelijk dat de wetgever twijfelt over nauwkeurige invulling van de wet. Reacties op vragen in de Tweede Kamer zijn uitingen van die twijfels. Het is daarom mogelijk dat beleggingen in onroerende zaken (waar we het nu over hebben) onder het belastingtarief gaan vallen dat afhankelijk is van het totale inkomen. Consequentie zou zijn dat de inkomstenbelasting 32,9% tot 52% van het fiscale rendement bedraagt.
Opvallend is dat in mijn berekening het beleggingsrendement bij verhuur lager ligt dan wanneer uw geld op een spaarrekening staat. Als deze cijfers kloppen, moet u het dus niet doen. En toch past een nuancering. Zo heb ik een reservering voor groot onderhoud opgenomen. De reserveringen zijn fiscaal overigens niet aftrekbaar, maar wel mag u (in het momenteel geldende systeem) de daadwerkelijk uitgegeven bedragen aftrekken van uw inkomen. Het zou mij niet verbazen als op langere termijn gesproken het voor groot onderhoud opgenomen bedrag bij u terug komt in de vorm van een waardestijging van uw belegging. In het huidige systeem is deze waardestijging niet belast; in het oorspronkelijke plan voor belastingheffing vanaf 2001 is de waardestijging ook belastingvrij. Per saldo zou dit in mijn rekenvoorbeeld een rendement van 2.050 + 4.250 = 6.300 betekenen, wat natuurlijk veel interessanter is dan genoemde 2.840 rente op een spaarrekening.
In mijn berekening ben ik er van uit gegaan dat u energiekosten apart in rekening mag brengen. Anders zou u die bij de gewone kosten moeten opnemen. Wat bent u gewend aan energiebedrijven te betalen? Als u energienota 400 per maand is, mag u wel op een nota van 600 per maand (7.200 per jaar) rekenen bij gemeubileerde verhuur. Wie de rekening niet zelf betaalt, laat de kachel toch makkelijker aan staan met het raam open.
Verkopen aan de eigen BV moet u beslist niet doen! U begint namelijk met kosten maken in verband met de verkoop. Die kosten bestaan uit 6% van de koopsom is 25.500 overdrachtsbelasting. Verder zal de notaris u ongeveer 2.500 in rekening brengen voor de akte en wat bijkomende kosten. Dit totaal van 28.000 kosten kunt u binnen de BV natuurlijk (in de loop der tijd) aftrekken van de winst, maar na aftrek van 35% vennootschapsbelasting resteert toch nog 18.200 netto kosten. Alle kosten uit mijn berekening van het rendement bij verhuur zouden binnen de BV volledig aftrekbaar zijn, zodat u over het gerealiseerde rendement 35% VpB betaalt. Maar beslist in tegenstelling tot een particuliere belegging is dat uw BV over iedere vermogenswinst (waardestijging) gewoon winstbelasting moet betalen.
Een addertje onder het gras waar u waarschijnlijk geen last van zult hebben is het risico dat verkoop van aandelen in uw BV belast worden met overdrachtsbelasting. Dat zit ongeveer als volgt. De kans is groot dat uw BV minder dan 850.000 waard is. Het gevolg zou dus zijn dat de waarde van uw BV hoofdzakelijk (namelijk voor meer dan 50%) gevormd zou worden door de belegging (zonder aftrek van hypotheeklening) in uw huis. Wilt u een pakket aandelen verkopen waardoor iemand anders (samen met familieleden) meer dan 7% aandelen in uw BV in handen krijgt, dan moet over het gedeelte van de overgedragen waarde van uw huis 6% overdrachtsbelasting betaald worden. Dus: gesteld dat uw BV 50.000 waard is en u verkoopt 50% van uw aandelen aan een relatie, omdat u kruislingse participatie in elkaars bedrijf wenselijk acht voor verbetering van samenwerking. De fiscus ziet dan dat u 50% van uw huis is 212.500 verkoopt en wil daar 6% ofwel 12.750 overdrachtsbelasting voor zien. Dat kan niet de bedoeling zijn.
© Jeroen van Rossum, 25 februari 2000.