Vraag: kosten aankoop woning aftrekbaar? Als je je eigen huis verkoopt, vervolgens koop je een nieuw huis, zijn dan de aankoopkosten, w.o. makelaarskosten, notariskosten fiscaal aftrekbaar? G. M. te Enschede.

Als u een huis koopt maakt het voor wat betreft de aftrek van kosten grotendeels niet uit of u voor het eerst een huis koopt, of dat u al een huis had.

Aan de makelaar kunt u twee soorten vergoedingen betalen: bemiddelingskosten (niet aftrekbaar) en kosten van een door de hypotheekbank vereist taxatierapport (wel aftrekbaar). Aan de taxatiekosten ontkomt u als u leent op basis van de taxatie die de gemeente heeft gedaan voor de OZB (onroerendzaakbelasting). Vraag voor het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst dus altijd een kopie van de aanslag OZB, en eventueel het taxatierapport van de gemeente. Dat werkt natuurlijk alleen maar als u niet veel meer geld wilt lenen dan het huis volgens de gemeente waard is. Steekt u zich liever onverantwoord diep in de schulden, dan zult u er toch voor aan een makelaar moeten betalen.

Aan de notaris betaalt u vergoedingen voor twee verschillende activiteiten: rond de akte van overdracht van de woning (niet aftrekbaar) en rond de hypotheekakte (wel aftrekbaar). Van de meeste notarissen krijgt u een aftrekening waar op is aangegeven welke posten wel en niet aftrekbaar zijn. Houdt u vooral in de gaten dat u ook voor de aflossing van de hypotheeklening van uw oude huis kosten heeft betaald die aftrekbaar zijn.

Een bij verkoop aan de bank betaalde boeterente (komt tegenwoordig niet vaak meer voor) of een aan de bank betaalde afsluitprovisie worden vaak genoemd op de afrekening van de notaris; die kosten zijn aftrekbaar.

Soms is een deel van de rente (en in mijn ogen dan ook een gelijk deel van de kosten) niet aftrekbaar. Dat is als u voor de aankoop van uw nieuwe woning minder eigen geld inbrengt dan vrij komt bij de verkoop van uw oude woning. Voor het vrijkomen van eigen geld uit een oude woning moet u overigens tot vijf jaar terug kijken. Omdat de wetgever hier echt iets ingewikkelds bedacht heeft probeer ik het te illustreren met een rekenvoorbeeldje.

U verkocht uw oude huis voor 200.000 Euro, waarvan u 120.000 Euro nodig had om uw oude hypotheeklening af te lossen. U heeft dan een zogeheten eigenwoningreserve van 80.000 Euro opgebouwd.

Koopt u nu een huis van 300.000 Euro, dan zijn rente en kosten volledig aftrekbaar zolang de nieuwe hypotheeklening niet groter dan 220.000 Euro wordt. Leent u echter 275.000 Euro om alle bijkomende kosten te betalen en u ook een nieuwe keuken wilt aanschaffen, dan is 20% van alle kosten niet aftrekbaar.

Die 55.000 Euro waarvan de kosten niet aftrekbaar zijn, kunt u wel aftrekken in Box3. Mits u voldoende spaargeld heeft krijgt u dan dus jaarlijks 1,2% van 55.000 Euro is 660 Euro belasting terug. Dat is net zo veel als wanneer u 4% rente van 55.000 Euro had afgetrokken van uw inkomen met een marginaal belastingtarief van 30%.

In de praktijk merk ik regelmatig dat niet voor iedereen duidelijk is wat de betekenis is van de aftrek van kosten. Veel mensen blijken te denken dat aftrek van kosten betekent dat de Belastingdienst ze betaalt, doordat je dat bedrag minder aan belasting betaalt. Niets is minder waar. Over het afgetrokken bedrag hoef je geen belasting te betalen. De een betaalt 30% belasting en de ander betaalt 50% belasting; dat is afhankelijk van de hoogte van het inkomen: wie meer inkomen heeft betaalt een hoger percentage belasting, en krijgt dus een groter deel van de aftrekposten vergoed door de Belastingdienst.

Duidelijk mag zijn dat de materie complex is. Mijn uitleg is bedoeld om duidelijk te maken dat een reeks omstandigheden relevant is, en om aan te geven op welke bedragen belasting u ongeveer mag rekenen. Uw individuele omstandigheden zijn echter relevant. Als u het echt goed geregeld wilt hebben en u echt wilt weten hoe het zit, kan een betaald adviesgesprek zinvol zijn. Een adviseur is in staat om het verschil tussen uitleg en procedurele regels uit te filteren, en rekening te houden met individuele omstandigheden.
In communicatie met de Belastingdienst weet een professional dit zo te verwoorden dat het voor de Belastingdienst herkenbaar is; voor een particulier is het geen schande als dat niet lukt, maar de consequentie van bezuinigen op professionele begeleiding.

© Jeroen van Rossum, 29 april 2007.