Vraag: huuropbrengsten belastingvrij?Ik hoorde iets verluiden over huuropbrengsten belastingvrij zijn? En dat het verschil maakt of het eigen woning of tweede huis is? Kunt u mij daar iets over vertellen? C. X. te Hillegom. |
Als u een tweede woning heeft, betaalt u daar belasting over in Box3. Dat wil zeggen dat u jaarlijks 1,2% belasting betaalt over de waarde. Een eventuele lening is natuurlijk aftrekbaar - tegen die zelfde 1,2% over de hoofdsom van de lening. Als uw tweede woning ligt in Nederland, geldt de gemeentelijke taxatie voor de WOZ (onroerende zaak belasting) als waarde; ligt uw tweede woning in het buitenland dan geldt de waarde bij vrije verkoop.
Zou u meer onroerende zaken hebben, dan vallen die ook in Box3. U kunt een groter aantal verhuurde woningen hebben, die allemaal in Box3 vallen. Maar pas op: als u een groter aantal woningen bezit voor de verhuur, dan zal de Belastingdienst proberen aan te tonen dat u zo veel werk heeft aan het beheer van de woningen dat eigenlijk sprake is van een onderneming. Een onderneming wordt belast in Box1, en dat kost vrijwel altijd veel meer belasting. Voor een onderneming moet sprake zijn van een organisatie (1) van kapitaal (2) en arbeid (3). Als u op gestructureerde wijze werkzaamheden had gehad aan woningen waar u in investeerde, dan had uw vraag heel anders geklonken. Uw tweede woning valt dus gewoon in Box3.
Als eenmaal is bepaald dat u belasting in Box3 betaalt voor uw tweede woning, dan is daarmee de kous af. U betaalt niet meer of minder belasting doordat u het huis alleen voor u zelf gebruikt, het af en toe een week verhuurt, of dat u er nooit komt en het voortdurend verhuurt. Voor een belangrijk deel is wat u hoorde over belastingvrije verhuuropbrengsten correct.
Het grote verschil tussen uw eigen woning (Box1) en een tweede woning (Box3) is dat een huis waar u niet volgens het Bevolkingsregister woont, fiscaal niet als uw eigen woning beschouwd mag worden.
Uw eigen woning is belast in Box1. Hoeveel belasting u in Box1 betaalt is afhankelijk van uw totale inkomen (en dat kan dus oplopen tot 52% van uw inkomen), maar ook van de waarde van uw woning. Op een pagina met jaarlijkse tabellen voor het huurwaardeforfait kunt u zien hoeveel inkomen onder de naam huurwaardeforfait wordt toegerekend aan de uw woning. Per saldo kan het dus nooit erger worden dan dat u 0,286% inkomstenbelasting betaalt - nog geen kwart van de 1,2% belasting die u in Box3 betaalt. Ook niet onbelangrijk is dat u in Box1 helemaal geen inkomstenbelasting over uw woning betaalt als u geen hypotheekrente aftrekt.
Verhuurt u uw eigen woning tijdelijk aan iemand anders, bijvoorbeeld tijdens uw vakantie of omdat u een wereldreis maakt, dan gaat u belasting betalen over 75% van de ontvangen netto huur in plaats van over het huurwaardeforfait. Ik gebruik de term netto huur om aan te geven dat dit is na aftrek van kosten van water, gas en elektra (gemeentelijke belastingen zijn niet aftrekbaar, maar wel weer kosten van schoonmaak, beddengoed, gebruik van meubilair, adverteren en makelaar of tussenpersoon en de reiskosten die u heeft moeten maken in verband met de verhuur). Omdat het tijdelijke verhuur is mag u wel de door u betaalde rente op een voor aankoop afgesloten hypotheeklening blijven aftrekken alsof u er nog steeds woonde.
Wat tijdelijk is bepaalt de wetgeving helaas niet, maar algemeen wordt er van uitgegaan dat als u bijvoorbeeld in het buitenland een baan heeft aangenomen u daar in de omgeving woont in een huis dat (zelfs als dat voor niet meer dan een jaar is) fungeert als uw hoofdverblijf. Heeft u eenmaal elders uw hoofdverblijf, dan verhuist op dat moment uw woning hier naar Box3. Het grootste nadeel van die verhuizing is dat u daarna nooit meer hypotheekrente kunt aftrekken die u voor uw woning betaalde. Mij lijkt het overigens goed te motiveren dat werken als dagloner tijdens het maken van een wereldreis niet vereist dat je daar een hoofdverblijf hebt.
Duidelijk mag zijn dat de materie complex is. Mijn uitleg is bedoeld om duidelijk te maken dat een reeks omstandigheden relevant is, en om aan te geven op welke bedragen belasting u ongeveer mag rekenen. Uw individuele omstandigheden zijn echter relevant. Als u het echt goed geregeld wilt hebben en u echt wilt weten hoe het zit, kan een betaald adviesgesprek zinvol zijn. Een adviseur is in staat om het verschil tussen uitleg en procedurele
regels uit te filteren, en rekening te houden met individuele omstandigheden.
In communicatie met de Belastingdienst weet een professional dit zo te verwoorden dat het voor de Belastingdienst herkenbaar is; voor een particulier is het geen schande als dat niet lukt, maar de consequentie van bezuinigen op professionele begeleiding.
© Jeroen van Rossum, 25 juni 2007.