Vraag: belasting betalen over verkoopopbrengst eigen woning? Ik heb een eigen woning met nu ongeveer € 60,000 overwaarde. Ik wil misschien als ik 65 jaar ben mijn huis verkopen en gaan huren om maandelijks mijn inkomen aan te vullen. Moet ik dan over die 60.000 33% belasting betalen of komt het in box drie en dan met aftrek van mijn vrije deel 1,2% belasting betalen? R. R. te Utrecht.

Een eigen woning wordt belast in Box1, als het uw hoofdverblijf is (en dat is in de praktijk zo als u daar woont volgens het Bevolkingsregister). Die belasting betaalt u volgens een ingewikkelde berekening. U betaalt belasting over 0,55% van de waarde zoals de woning die bij vrije verkoop zou hebben. Van het bedrag waarover u belasting betaalt mag u echter de door u betaalde hypotheekrente aftrekken, ook al zijn soms delen van de betaalde hypotheekrente niet aftrekbaar. Meestal is het bedrag waarover u belasting betaalt negatief - en dan mag u dat in Box1 aftrekken van uw inkomsten uit arbeid. In Box1 is de belasting afhankelijk van de hoogte van het inkomen: hoe meer u verdient hoe hoger het percentage belasting. Dit komt er op neer dat mensen met hogere inkomens een groter deel van de door hun betaalde hypotheekrente terug krijgen van de Belastingdienst. De door ons gekozen politici discussiëren er regelmatig over, maar vinden het nog steeds eerlijk dat de hoogste inkomens de grootste woonsubsidie krijgen - niet alleen omdat die de hoogste hypotheeklening kunnen krijgen en dus de meeste hypotheekrente kunnen aftrekken, maar ook omdat de staat daar een groter percentage van meebetaalt. Sinds 2005 kan de eigen woning niet meer leiden tot een bijtelling (over de waarde van de eigen woning wordt in de praktijk geen belasting meer betaald indien er geen of weinig hypotheekrente wordt betaald) - hopelijk een eerste stap om uiteindelijk de zo oneerlijke aftrek van hypotheekrente af te schaffen.

Met de belastingheffing in Box1 worden alle voor- en nadelen van uw woning afgerekend. Dus als u uw woning verkoopt hoeft u geen belasting te betalen van de overwaarde.

Nadat u uw huis verkocht heeft staat de gerealiseerde overwaarde natuurlijk rustig rente te genereren op een spaarrekening. Volgens de wetgever ontvangen wij jaarlijks gemiddeld 4% rente op ons spaargeld (elders op deze website ziet u wat de werkelijkheid is) en het wordt eerlijk gevonden om van (bij fictie) ontvangen rente 30% belasting te betalen. Per saldo betaalt u jaarlijks 1,2% belasting over uw spaargeld. Of uw werkelijk rendement 1% of 20% is wordt niet belangrijk gevonden.

Aardig om rekening mee te houden is dat u over de eerste 20.014 Euro in Box1 geen belasting betaalt. Bent u aan het eind van het jaar vijfenzestig jaar of ouder, en heeft u een laag inkomen, dan kan uw vrijstelling 26.494 Euro hoger worden dank zij een ouderentoeslag. Per saldo zal de belasting die u in Box3 betaalt naderen tot nul.

Duidelijk mag zijn dat de materie complex is. Mijn uitleg is bedoeld om duidelijk te maken dat een reeks omstandigheden relevant is, en om aan te geven op welke bedragen belasting u ongeveer mag rekenen. Uw individuele omstandigheden zijn echter relevant. Als u het echt goed geregeld wilt hebben en u echt wilt weten hoe het zit, kan een betaald adviesgesprek zinvol zijn. Een adviseur is in staat om het verschil tussen uitleg en procedurele regels uit te filteren, en rekening te houden met individuele omstandigheden.
In communicatie met de Belastingdienst weet een professional dit zo te verwoorden dat het voor de Belastingdienst herkenbaar is; voor een particulier is het geen schande als dat niet lukt, maar de consequentie van bezuinigen op professionele begeleiding.

© Jeroen van Rossum, 21 september 2007.