Vraag: wanneer wordt je als ondernemer gezien bij het verhuren van woningen? Wanneer wordt je als ondernemer gezien bij het verhuren van woningen? En is het handig om als ondernemer te handelen als je niet alleen de verhuur regelt maar ook de aankoop en het opknappen van de panden zodat deze goed verhuurt kunnen worden? Welke rechtsvorm is dan het aantrekkelijkst? J.W. te R. te Rotterdam.

Als u belegd heeft in een of twee woningen, wordt de waarde belast in Box3 (u betaalt dan 1,2% belasting) - waardoor de inkomsten belastingvrij zijn. U kunt dus belastingvrij verhuren. Knapt u in uw vrije tijd die woningen op, dan verandert dit er weinig aan dat de waarde belast wordt in Box3, ook al stijgt natuurlijk wel de waarde naarmate uw verbouwing succesvoller is.

Ik wil proberen uit te leggen hoe belangrijk het is om een keer samen met een deskundige door te rekenen hoe fiscaal relevant uw eigen visie op uw toekomstig is. Vermoedelijk heeft u nu al een idee over toekomstige ontwikkelingen. En die ontwikkelingen zijn van cruciaal belang om nu een goede beslissing te kunnen nemen.

Het grootste gevaar in de belastingheffing is dat de Belastingdienst op een zeker moment stelt dat u bedrijfsmatig werkt. Bij welke omvang daar sprake van is wordt bepaald door subjectieve inzichten; er bestaan geen criteria die je kunt uitdrukken in aantal panden, totale waarde of aantal huurders. In de praktijk zie ik dat er op een zeker moment een telefoontje komt van de Belastingdienst, van iemand die mij vertelt dat hij in de aangiften van mijn klant ziet dat ........ Of ik het er niet mee eens ben dat dit toch wel anders gezien moet worden dan aangegeven. Mijn antwoord geeft op dat moment meestal stof voor een korte discussie over ontwikkelingen van de afgelopen jaren en te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren. Als conclusie spreken we dan af dat de ingediende aangifte nog akkoord is, dat het lopende jaar ook nog op gelijke wijze aangegeven kan worden, maar dat het volgende jaar anders aangegeven zal gaan worden. Onontkenbaar is op dat moment immers dat er in het verleden een kleinschalige start is gemaakt (die in uw situatie past bij Box3), maar dat de activiteiten zodanig gegroeid zijn dat ze gezien moeten worden als een echt bedrijf (die belast moet worden in Box1). Het telefoontje komt zelden als verrassing: meestal heb ik mijn klant al een paar jaar gewaarschuwd dat de fiscus moeite krijgt met de wijze waarop we de inkomsten aangeven. Aan de andere kant weet de belastinginspecteur ook genoeg van mij om te weten dat als volstrekt duidelijk is dat hier sprake is van een onderneming, ik daar zo duidelijk over geweest ben naar mijn klant dat de aangifte op die wijze is verzorgd.

Gesteld dat u timmerman bent, en de inkomsten uit uw timmerwerk aangeeft als ondernemer, dan zijn er natuurlijk wel heel sterke argumenten een belegging in een pand dat u opknapt en vervolgens verhuurt, te zien als deel van uw onderneming. En als u iedere week twintig uur bezig bent met het beheer van uw panden, hoe redelijk zou het dan zijn om te stellen dat u alleen maar uw geld heel profijtelijk heeft belegd?

Het eerste voordeel van belastingheffing in Box3 is de schappelijke afrekening van belasting over ontvangen huur. U betaalt jaarlijks 1,2% belasting over de waarde van het pand, waarbij de omvang van de hypotheeklening of andere financiering een aftrekpost vormt. Achterliggende gedachte is dat u er vast wel in zult slagen om zelfs nadat het normale onderhoud betaald is de bank te betalen en 4% rendement op uw eigen vermogen te halen; de staat wil 30% belasting hebben van uw inkomen, en de wetgever heeft bedacht dat dit op deze wijze met zo min mogelijk discussie moet lukken. Of zal ik de verantwoordelijkheid voor de per 2001 ingevoerde wetgeving maar leggen bij Willem Vermeend, de toenmalige staatssecretaris van Financiën die naar het schijnt iedere regel wetgeving met eigen hand heeft geredigeerd dan wel zelf geformuleerd? Een prettige bijkomstigheid is dat waardestijgingen in Box3 belastingvrij zijn.

Nadelen van belastingheffing in Box3 zijn natuurlijk wel dat waardedalingen niet aftrekbaar zijn, en te hoge onderhoudskosten of leegstand ook niet. Die nadelen heeft u niet bij belastingheffing in Box1, als onderneming. Mag u de kosten die u maakt voor de aankoop van een eerste pand al opvoeren als ondernemer? Misschien wel. Het hangt af van de argumenten die worden aangevoerd. Zelf vind ik het vaak wel de moeite waard er even een dagdeel met u over van gedachten te wisselen, zodat er in mijn dossier al een soort ondernemingsplan ligt met cijfers die het gelijk van onze stellingname onderstrepen. De Belastingdienst zal het niet opvragen als bewijs, maar als er discussie ontstaat over juistheid van de aangifte dan vind ik het prettig om die discussie te winnen - en dat lukt meestal goed, met de juiste voorbereiding.

De grootste voordelen van belastingheffing als ondernemer zijn dat u geen belasting hoeft te betalen als u geen winst maakt, en in Box1 aantrekkelijke aftrekposten krijgt (zoals een ondernemersaftrek en opbouw van pensioen als onderdeel van uw eigen onderneming). Voorwaarden voor genoemde aftrekposten zijn wel dat u per jaar meer dan 1.225 uren besteedt aan uw onderneming, en dat het uw belangrijkste activiteit en inkomen is.

Nadeel van belastingheffing in Box1 is dat u 33% tot 52% belasting betaalt van het behaalde inkomen. Vergelijk dat eens met de 20% tot 25% belasting die u betaalt als u uw onderneming drijft in een BV. Fiscale faciliteiten als ondernemersaftrek en opbouw van een fiscale oudedagsreserve mist u dan wel, maar bij minder dan 1.225 uren werk per jaar kreeg u die toch al niet. Daar krijgt u met een BV weer andere aftrekposten voor terug, zoals arbeidskorting als u salaris opneemt. Let op: ingaand 2007 betaalt u die 33% tot 52% belasting ook van alle inkomsten die u persoonlijk ontvangt van of via uw BV - het fiscale voordeel geldt dus uitsluitend zolang u zelf spaarzaam leeft.

Een groot nadeel dat kleeft aan de BV bestaat uit de kosten van uw administratie. Aan de administratie van een BV worden veel hogere eisen gesteld dan aan die van een onderneming die u drijft als eenmanszaak. Met een BV zit u dus vast aan een duurdere boekhouder die er ook nog eens meer uren in moet steken. En blijkt dat u meer geld heeft opgenomen dan paste bij het in de boekhouding verantwoorde salaris, dan komt u dat te staan op fikse boetes of verhoogde belastingtarieven. Zelfs bij een verschil van inzicht met de Belastingdienst over uitgaven of kosten bent u met een BV al snel de pineut. Dan maar geen BV? Misschien wel een BV, maar als u minder affiniteit heeft met zorgvuldig administreren dan ligt het meer voor de hand om het te houden bij ondernemen als natuurlijke persoon.

Duidelijk mag zijn dat de materie complex is. Mijn uitleg is bedoeld om duidelijk te maken dat een reeks omstandigheden relevant is, en om aan te geven op welke bedragen belasting u ongeveer mag rekenen. Uw individuele omstandigheden zijn echter relevant. Als u het echt goed geregeld wilt hebben en u echt wilt weten hoe het zit, kan een betaald adviesgesprek zinvol zijn. Een adviseur is in staat om het verschil tussen uitleg en procedurele regels uit te filteren, en rekening te houden met individuele omstandigheden.
In communicatie met de Belastingdienst weet een professional dit zo te verwoorden dat het voor de Belastingdienst herkenbaar is; voor een particulier is het geen schande als dat niet lukt, maar de consequentie van bezuinigen op professionele begeleiding.

© Jeroen van Rossum, 30 september 2007.