Vraag: onderverhuur van pand aan cafe en particulier huurder? Moeder huurt pand van haar 5 kinderen die elk voor 1/5 deel eigenaar zijn van dit pand. Moeder betaald aan haar kinderen 100 Euro huur per maand en verhuurd de rest van dit pand met toestemming van haar 5 kinderen aan een particuliere huurder voor 600 Euro per maand en verpacht een ander deel van het pand aan een mevrouw die daar een cafe uitbaat voor 600 Euro huur en 600 Euro pacht (voor inventaris ed) volgens mij zijn alle inkomsten belasting vrij klopt dit? Administratiekantoor W.J. W. te Schiedam.

Bijna goed.

De moeder huurt als particulier een pand, waar ze maandelijks honderd Euro voor betaalt. Ze verhuurt een deel als bedrijfsruimte (voor zeshonderd Euro per maand), verhuurt een deel als particuliere woning (voor zeshonderd Euro per maand) en ze woont in een gedeelte (waar ze normaal gesproken bijvoorbeeld maandelijks driehonderd Euro huur voor had moeten betalen). Dus voor die honderd Euro per maand die moeder betaalt krijgt ze het gebruik van onroerende zaken die eigenlijk wel voor vijftienhonderd Euro per maand verhuurd zouden kunnen worden.

Bij die huurwaarde moet je rekenen op een aanslag OZB (van de WOZ - Wet Onroerend Zaakbelasting) die gebaseerd is op een taxatiewaarde van ongeveer twee ton (namelijk ongeveer elf keer de huurwaarde per jaar). Die onroerende zaakbelasting komt voor rekening van de kinderen, die immers de eigendom hebben. De OZB gaat overigens gepaard met enkele onzinbelastingen zoals rioolrechten, afvalstoffenheffing en omslagheffing waterschap. Voor de inkomstenbelasting moet ieder van de vijf kinderen eenvijfde deel van de getaxeerde waarde aangeven in Box3 - dit kost per jaar 1,2% belasting, ofwel tot veertig Euro per maand per kind, voor zover zij hun vrijstelling van Box3 nog niet hebben gebruikt. Een alleenstaande heeft (in 2007) voor Box3 een vrijstelling van 20.014 Euro vermogen, wat uitgebreid kan worden met 2.674 Euro per kind tot achttien jaar en 20.014 Euro voor maximaal een fiscale partner.

Die zeshonderd Euro per maand pacht voor de inventaris is ingewikkelder.

Over de taxatie van roerende zaken zoals inventaris is relatief veel discussie mogelijk. Wat is immers een redelijke afschrijvingstermijn? Dat hangt heel erg af van soort inventaris, maar ook van afspraken over onderhoud en vervanging. Een hanteerbare vuistregel is dat rente plus aflossing in vijf jaren maandelijks twee procent van de waarde kosten; dit zou leiden tot een op dertigduizend Euro te taxeren waarde. Delen door vijf kinderen en ieder kind moet dus zesduizend Euro aangeven in Box3 - wat per maand zes Euro belasting per kind kost. Dan ga je er van uit dat de eigendom van die inventaris is overgedragen aan de kinderen van de moeder. Maar afhankelijk van de vraag of moeder nog andere bezittingen in Box3 heeft kan het aantrekkelijk zijn de inventaris op haar naam te laten staan en zodoende haar vrijstelling optimaal te benutten.

In het geheel staat de door u geschetste situatie bekend als manier om te besparen op successierechten. Dit werkt op twee manieren: als je vermogen volgens een planning overdraagt aan je kinderen dan kan optimaal gebruik gemaakt worden van vrijstellingen en lagere tarieven, maar ook hoeven de kinderen na het overlijden van de ouder geen successiebelasting te betalen over de groei van de waarde. Het verdelen van de boedel na het overlijden van de vader van het gezin is bij uitstek het moment om een optimale planning door te rekenen.

Mij is niet bekend of het pand kadastraal een geheel is of dat verschillende delen te onderscheiden zijn. Mocht dat laatste zo zijn, dan kun je er afhankelijk van de marktverwachtingen voor kiezen om het gedeelte waarin moeder blijft wonen voorlopig in haar eigendom te houden. Voordeel is dan dat haar woning dan buiten heffing in Box3 blijft (een besparing van acht Euro belasting per maand per kind), terwijl zij (omdat ze geen aftrek van hypotheekrente claimt) een vrijstelling voor het huurwaardeforfait krijgt.

Ontvangen de kinderen uit de erfenis van hun vader minder dan 26.455 Euro elk, dan is de eerste 10.000 Euro vrijgesteld en betalen ze vijf procent successiebelasting over het meerdere. Als de kinderen wel het gehele pand erven, en dus meer dan hun erfdeel, dan kan deze overbedeling worden geregistreerd als (belastingvrij) rentedragende lening van moeder; moeder mag daar jaarlijks maximaal 4.412 Euro per kind belastingvrij van wegschenken. Let er op dat deze jaarlijkse schenkingen wel met jaarlijks wederzijds ondertekende afrekeningen wordt onderbouwd. Een effectieve manier om een en ander achteraf te kunnen bewijzen is om jaarlijks in januari de bedragen per bank over te schrijven: van de moeder aan ieder kind als schenking in de omschrijving, en het gelijke bedrag door ieder kind geretourneerd als lening in de omschrijving. Vergeet ook niet dat moeder aan ieder kind tot voor de vijfendertigste verjaardag eenmalig in een jaar een bedrag tot 22.048 Euro belastingvrij mag schenken.

Bij schenking van de eigen woning (dus het gedeelte waarin moeder woont) aan haar kinderen kan een beroep gedaan worden op voorkoming van dubbele belasting, zodat over die schenking niet meer dan zes procent schenkingsbelasting dan wel overdrachtsbelasting betaald behoeft te worden (zolang het gaat om niet meer dan 33.104 Euro schenking per kind). Voor de goede orde: de totale waarde van het pand had ik al eerder berekend op zesenveertigduizend Euro per kind; bij een eenmalige schenking of erfenis zou dit minder dan zeven procent successiebelasting betekenen.

Duidelijk mag zijn dat de materie complex is. Mijn uitleg is bedoeld om duidelijk te maken dat een reeks omstandigheden relevant is, en om aan te geven op welke bedragen belasting u ongeveer mag rekenen. Uw individuele omstandigheden zijn echter relevant. Als u het echt goed geregeld wilt hebben en u echt wilt weten hoe het zit, kan een betaald adviesgesprek zinvol zijn. Een adviseur is in staat om het verschil tussen uitleg en procedurele regels uit te filteren, en rekening te houden met individuele omstandigheden.
In communicatie met de Belastingdienst weet een professional dit zo te verwoorden dat het voor de Belastingdienst herkenbaar is; voor een particulier is het geen schande als dat niet lukt, maar de consequentie van bezuinigen op professionele begeleiding.

© Jeroen van Rossum, 28 november 2007.